ירון שחר מנהל מחלקת השקעות ומחקר בחב' " CBRE ישראל" צילום: יח"צ
מחקר של חברת "CBRE ישראל" קובע שמגפת הקורונה שהייתה בשנה אחרונה העצימה את התהליך להקמת מתחמי לוגיסטיקה חדשים בשל הגידול בזירת המסחר המקוון.
ירון שחר מנהל מחלקת השקעות ומחקר בחב' " CBRE ישראל": בישראל יש כיום מרכזים לוגיסטיים בשטח של כ-1,200,000 מ"ר כאשר בתחום יש גידול של כ-15% מידי שנה (שיעור צמיחה גבוהה שמושך גופים גדולים להשקיע בתחום).
ירון שחר : בשנת 2021 קיים ביקוש גובר לקרקע להקמת מרכזיים לוגיסטיים.
הערים המובילות בהם מוקמים מרכזיים לוגיסטיים הינם : מודיעין, שוהם, קיסריה, מעוין שורק, ארפורט סיטי, נמלי ישראל ועוד…
רמת התפוסה של המרכזים הלוגיסטיים הינה גובהה ביותר כ-97%.
מחקר שערכה חב' "CBRE ישראל" בנושא ענף הלוגיסטיקה , והקמת מרכזיים לוגיסטיים חדשים לאחר מגפה הקורונה קובע שיש ביקוש גדול למרכזיים לוגיסטיים בשל האצה במגמת הרכישות ברשת וכניסת חברות רבות לזירת המסחר המקוון והתפתחות באימוץ הטכנולוגיה שמאפשרת עבודה מהבית.
ירון שחר מנהל מחלקת השקעות ומחקר בחב' CBRE" ישראל" מציין : ששוק הלוגיסטיקה בישראל מעורך בכ- 1,200,000 מ"ר עם גידול בקצב של 15% מידי שנה (שיעור צמיחה גבוהה שמושך גופים גדולים להשקיע בתחום).
ירון שחר : בשנת 2021 קיים ביקוש גובר לקרקע להקמת מרכזיים לוגיסטיים. הערים המובילות בהם מוקמים מרכזיים לוגיסטיים הינם : מודיעין, שוהם, קיסריה, מעוין שורק, ארפורט סיטי, נמלי ישראל ועוד…
השקעה בהקמת מרכז לוגיסטי חדש הינה כ-3,000 ₪ למ"ר בבנייה ישירה וכ- 3,800 ₪ למ"ר כולל עליות עקיפות (הגובה הינו כ- 12 עד 14 מטר).
על פי ניתוני חב' CBRE" ישראל" התשואה בענף הלוגיסטיקה ירדה ברבעון הראשון של שנת 2021 ל-6.25% בהשוואה ל-6.75% שעברה וכ- 7.5% לפני חמש שנים. בחברה מעריכים כי התשואה הצפויה בשנה הקרובה תמשיך לרדת ל-.6% .
ירון שחר מנהל מחלקת השקעות ומחקר בחב' " CBRE ישראל" צילום: יח"צ
שחר מוסיף: "תקופת משבר כלכלי תחום הלוגיסטיקה מהווה עוגן יציב כאשר אף רמת הגבייה בסקטור התעשייה והלוגיסטיקה הייתה הגבוהה ביותר בקרב סוגי הנדל"ן המסחרי, ועסקים בתהליך התייעלות יעדיפו לצמצם את שטחי המסחר והמשרדים אך לא יוותרו על מרכזים לוגיסטיים המהווים את הליבה העסקית- התעשייה והלוגיסטיקה מוצאים עצמם במעגל השני ובפריפריה."
גודלה של ישראל מהווה יתרון, פועל יוצא- מרכזי הלוגיסטיקה סמוכים לצירי התנועה הראשיים במדינה. הנתיבים העיקריים הינם: הכביש הרוחבי 1, וכבישי האורך 2,4,6, עמם נמנים גם נמלי הים חיפה ואשדוד ונמל התעופה בן גוריון.
בשנים האחרונות קיימת מגמה של ניצול משאב הקרקע באופן מיטבי ע"י בניית מבנים בקומות כמו גם מתחמים לוגיסטיים מרובי משתמשים.
לאור ההתפתחויות בתחומי ההפצה, השילוח והרובוטיקה, בעשור הקרוב צפוי בקוש גדול בסקטור המרלו"גים, שיתבטא בעלייה בהיקף הבנייה.
בעבר המשקיעות היו החברות הגדולות, שאיתרו מראש משתמשי הקצה. המרלו"ג היה תפור למידותיהם, וחוזי השכירות עמם נחתמו לטווח ארוך.
כיום המגמה משתנה, משתמשי הקצה רוכשים הקרקע ובונים המרלו"ג – לאחר מכן מוכרים הנכס למשקיע ונשארים כדיירים עם חוזה שכירות ארוך טווח של 10-20 שנה.
ראוי לציין כי קבוצות הרכישה זיהו אף הן את הצורך הגובר בשטחי אחסנה ותעשייה קלה, ובשל כך הצטרפו לטרנד ההשקעות בתחום זה אשר נראה אטרקטיבי על רקע ענף המשרדים הרווי.
רמת התפוסה של המרכזים הלוגיסטיים הינה גובהה ביותר כ-97%.
ענף מרכזי הלוגיסטיקה הינו תחום פורח במדינות רבות בעולם על רקע הביקוש הריאלי והפיננסי.
בצד הריאלי קיים ביקוש גובר של עסקים לשימוש בנכסים לוגיסטיים לאור הצורך שגדל בשנים האחרונות והתחזק מהותית מפרוץ מגפת הקורונה.
בצד הפיננסי, הריבית ירדה ואפשרויות השקעה בנכסי נדל"ן מסחרי אחרים הפכו לפחות אטרקטיביות ויותר מסוכנות בעיניי המשקיעים – תחום המסחר המצוי במגמת ירידה עוד טרם הקורונה נפגע מהותית בשל הרגלי הצריכה החדשים ותחום המשרדים לאור מעבר לעבודה מרחוק וירידה בביקוש על רקע אי הודאות.
המרכזים המובילים בישראל:
טבע – סלא – המרכז הפרטי הגדול בישראל בהיקף של כ-50,000 מ"ר. שוהם.
אסם – 35,000 מ"ר. שוהם.
שטראוס – 55,000 מ"ר. שוהם.
שופרסל – 43,000 מ"ר. שוהם.
קופת חולים כללית – שוהם 25,000 מ"ר.
החברה המרכזית למשקאות (קוקה קולה).
אוריין – קרית אוריין – 40,000 מ"ר במודיעין. 30,000 מ"ר ראש העין + 19,000 מ"ר. ראש העין.
דואר ישראל – 43,000 מ"ר מודיעין.
דקתלון – 18,000 מ"ר. קיסריה.
סנו – הוד השרון
תנובה – פתח תקוה
טמפו – נתניה
בהקמה המרכז הלוגיסטי של צה"ל על ידי אוריין ושפיר הנדסה – לאחר שיוקם הוא יהיה המרכז הלוגיסטי הגדול בישראל. צומת גולני, שוהם ומשמר הנגב סכך הכל כ-250,000 מ"ר.
מתחמים לוגיסטיים מובילים:
|
המתחם |
משתמשים |
מחיר לדונם במיליוני ₪ |
|
חיפה ומבוא כרמל |
תנובה , קוקה קולה |
1.5-2 |
|
קיסריה |
מרכבים, דקטלון |
2.5-3 |
|
חבל מודיעין ואיירפורט סיטי |
שופרסל, דואר ישראל, טבע |
3.5-5 |
|
מעוין שורק (ראשל"צ) |
קבוצת לובינסקי, צ'מפיון מוטורס |
4.5-5.5 |
|
אשדוד |
קבוצת כלמוביל, איקאה |
3.5-4 |
עסקאות בתחום הלוגיסטיקה:
חברת עזריאלי רכשה קרקע באזור התעשייה תנובות שממזרח לכפר יונה תמורת 118.5 מיליון ₪ בשטח של 26 דונם.
חברת מגה אור חתמה על הסכם לרכישת 77 דונם בקרית מלאכי מחברת פקר ידפז פרופילים ופקר פלדה תעשיות תמורת 149.5 מיליון ₪. מיד אח"כ הושכר השטח למוכר בתמורה ל- 15.3 מיליון ₪ ל- 5 שנים.
מגה אור השלימה רכישת 50% מפלסטו קרגל תמורת 65 מיליון ₪.
הביקוש הגובר לנכסי לוגיסטיקה הביא לירידת התשואה לרמה של 6.25% ברבעון הראשון 2021 מרמה של 6.75% שנה קודם לכן.
