תל אביב בעוד עשור – צילום: Shutterstock

מפת המגורים החדשה – איך תיראה תל אביב בעוד עשור.

תל‑אביב עומדת על סף מהפכה תכנונית: מיליוני מ"ר של יחידות דיור, גורדי שחקים, תחבורה חכמה ונגישות ירוקה – כל אלו יחד יגדירו מחדש את מראה החיים בעיר בעשור הקרוב.

תל‑אביב נערכת לעתיד עירוני שאפתני במיוחד, המתאפיין בשינויים מרחיקי לכת: תוכניות בנייה ענקיות, פיתוח תשתיות תחבורה ותחזוקה ברת קיימא. לפי תוכנית המתאר החדשה (תא/5500), צפויה תוספת של כ‑50 אלף יחידות דיור בעוד כעשור, בעיר שאוכלוסייתה צפויה להגיע לכ‑600 אלף תושבים. שינוי זה לא יקרה בזכות נדל"ן להמונים בלבד – המגמה היא לממש חזון של עיר חכמה, עירוב שימושים ושיפור משמעותי באיכות החיים.

תוכנית מקיפה לעיר העתיד

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה הפקידה את תוכנית המתאר (תא/5500), שמגדירה הכפלת קיבולת הבנייה והבטחת פריסה מאוזנת של תשתיות, תחבורה ציבורית ושטחים ציבוריים. תכנית זו תאפשר בניית גורדי שחקים במהירות של עד 120 קומות סביב תחנות המטרו, בשילוב עירוב שימושים שבין מגורים, תעסוקה ומסחר. לצד זאת, הדגש הוא על נגישות הולכי רגל, שבילי אופניים ותחבורה ציבורית – כאשר תחנות מטרו וקלה ייקשרו ישירות למרחב הציבורי, וכך יתרמו לסביבה עירונית מתוכננת היטב.

היקף הבנייה ומתודולוגיות יישום

היקף הבנייה הגדול בתל אביב לא יעשה רק דרך קרקע פנויה – כמעט ואין כזו – אלא בעיקר על ידי התחדשות עירונית: תמ"א 38 ופינוי בינוי.  בשנת 2022 בלבד שוריינו כמעט 2,000 יחידות דיור חדשות באמצעות תמ"א 38 – עלייה של 13% ביחס לשנה קודמת. זהו מהלך מתמשך; נכון לעשור הקרוב, מתוכננים כ‑550 פרויקטים מסוג זה ברחבי העיר, בעיקר באזורי הצפון הישן, הצפון החדש ורובע 3.

תחבורה ציבורית במיקום המרכזי

תכנון המרחב העירוני בתל אביב לעשור הקרוב מבוסס במידה רבה על חיזוק התחבורה הציבורית. מדובר לא רק בתוספת של קווי רכבת קלה ומטרו, אלא בשינוי מהותי בגישה: תחנות התחבורה הציבורית ישולבו בתוך הפרויקטים ,themselves כך שיגדירו מראש את אופן השימוש במרחב. שילוב זה צפוי להפחית את הצורך ברכב פרטי ובחניות, ולעודד סביבה עירונית צפופה, פעילה ונגישה יותר. לפי נתונים עדכניים, דירות הנמצאות במרחק של עד 500 מטר מתחנת רכבת קלה צפויות לרשום עלייה של כ‑8% בערכן – עדות ברורה להשפעה החיובית של התחבורה הציבורית על שוק הנדל"ן העירוני.

עיר חכמה, בנייה ירוקה וחיי קהילה מתחדשים

טכנולוגיות מתקדמות ושמירה על הסביבה הן חלק בלתי נפרד מהחזון העירוני של תל אביב לעשור הקרוב. כבר כיום נבנים פרויקטים שמשלבים עקרונות של בנייה ירוקה – כולל בידוד תרמי ואקוסטי משופר, מערכות לאיסוף מי גשמים ותשתיות חכמות לניהול יעיל של מים ואנרגיה. לפי משרד הבינוי והשיכון, בנייה בתפיסה בת-קיימא תורמת לחיסכון משמעותי בהוצאות תחזוקה שוטפות, מה שהופך אותה לאטרקטיבית גם עבור יזמים וגם עבור רוכשי דירות.

בנוסף לטכנולוגיות חכמות המאפשרות שליטה מרחוק על מערכות כמו מיזוג, תאורה וניהול אנרגיה, מושם דגש גם על חיזוק תחושת הקהילתיות במרחב המגורים. פרויקטים חדשים משלבים תכנון של שטחים משותפים, גינות קהילתיות ופינות ישיבה – שנועדו לעודד מפגש בין שכנים ולחזק את הקשר האנושי בתוך הסביבה העירונית. כך נוצרים מתחמי מגורים שמציעים לא רק נוחות טכנולוגית, אלא גם איכות חיים חברתית בתוך לב העיר.

הזדמנויות בשכונות חדשות ושיפוצים באוכלוסיות הוותיקות

חלק מהמהפכה מורגש כבר היום בשכונות כגון נווה שרת, פלורנטין, דרום תל אביב, יד אליהו וביצרון. בשכונות אלו מתקיימים פרויקטים של בנייה חדשה לצד תמ"א 38 ופינוי-בינוי, המאופיינים בעלויות סבירות יחסית ובפוטנציאל להשקעה איכותית. אזורים אלו מציעים קרבה לפארקים, מתקני חינוך ותחבורה ציבורית מתקדמת.

בד בבד, אזורים וותיקים בלב העיר עוברים חידוש משמעותי: רוטשילד, נווה צדק והשוק הסיטונאי מכילים כיום פרויקטים משמרי חזיתות בסגנון אדריכלי ייחודי, לצד יישום טכנולוגיות מתקדמות ואיכות חיים גבוהה.

דוגמה מובילה Go Yafo Tel Aviv של אקרו נדל"ן

בין הפרויקטים המתקדמים ניתן למנות את פרויקטGo Yafo Tel Aviv  של אקרו נדל"ן, המשלב את מרכיבי העיר החכמה: מיקום סמוך לקו האדום של הרכבת הקלה, מרפסות רחבות עם אפשרות לצמחייה, שטחים מסחריים ושירותים קהילתיים, תשתיות טכנולוגיות וחומרים ברי קיימא. פרויקט זה ממחיש את האופן שבו פרויקטים חדשים בתל אביב יכולים להיות גם חלק מן השינוי העירוני הגדול – בצורה שקופה ובלתי שיווקית מדי, אלא מקצועית ואינפורמטיבית.

יתרונות, אתגרים ותובנות

כדי להשלים את התמונה, חשוב להכיר גם את היתרונות המרכזיים שמביא איתו השינוי העירוני בתל אביב – לצד האתגרים והמורכבויות שמתלווים אליו. הטבלה הבאה מסכמת את שני הצדדים של המגמה:

בעת הבחירה בדירה בפרויקט חדש, מומלץ לבדוק:

• מיקום קרוב לתחבורה ציבורית מתקדמת (מטרו/קלה).
• יזם קבלן עם רקורד איכותי ובעל משרד שירות לקוחות מורחב.
• שימוש בפרויקטים של פינוי־בינוי או תמ"א 38 – מהי האפשרות המתאימה לצרכים.
• תנאי חוזה – לוחות זמנים, אחריות, איכות חומרים.

סיכום

תל אביב של 2035 תיראה שונה לגמרי – עם גורדי שחקים לצד מבנים היסטוריים, תחבורה ציבורית כמו שלא הייתה קודם, ועירוניות חכמה המציעה מגורים ברמה גבוהה יחד עם איכות חיים קהילתית וברת קיימא. מרכזי החיים החדשים שנוצרים בשכונות ותיקות לצד פרויקטים של אקרו נדל"ן, כמו Go Yafo Tel Aviv מדגימים את היוזמה המורכבת והעמוקה הנדרשת כדי להוביל את העיר קדימה. מפת המגורים משתנה ביותר מ־50 אלף יחידות דיור ועשרות פרויקטים לקראת עשור של שינוי עמוק – שיבטיח שתל אביב תמשיך להיות עיר שמתאימה לחיים של העתיד, לא רק במראה – אלא בעיקר במהות.