מחקר שוק של חברת CBRE" ישראל" בנושא ענף המשרדים קובע: דמי השכירות למשרדים בתל אביב עלו ברבעון זה ב-13%.

מחקר שוק של חברת CBRE" ישראל" בנושא ענף המשרדים והמסחר ברבעון 4 לשנת 2021 קובע שדמי השכירות למשרדים בתל אביב עלו ברבעון זה ב-13% למחיר שיא של 122 ₪ למ"ר. סה"כ עלייה בדמי השכירות למשרדים בתל אביב בשנת 2021 היה כ-28%.

עפ"י מחקר של CBRE" ישראל" : תפוסת המשרדים באזור תל אביב הינה 97%, ברמת גן 97%, בהרצליה 94%, ברעננה 87%, וירושלים 89%.

בביקוש הגדול למשרדים גורם להתעוררות ביקוש בענף חללי העבודה המשותפים בתל אביב, הרצליה וביישובי הפריפריה אלו אחרונים אף מהווים תחנות עבודה עבור עובדי ההיי-טק הגרים רחוק ממטות החברות במרכז.

האופטימיות באשר לעתיד ענף המשרדים באה לידי ביטוי בשטחי התחלות הבנייה בשלושת הרבעונים הראשונים בשנה אל מול שטח גמר הבנייה באותה תקופה- פער של למעלה מ- 44% יותר התחלות בנייה אל מול גמר בנייה- בכל אחת מהשנים 2020 ו- 2021.

ירון שחר מנהל מחלקת השקעות ומחקר בחב' CBRE" ישראל" : ברבעון 4 בשנת 2021 נרשמה ירידה בשיעורי התשואות בתחום המשרדים התשואה הייתה 6% (שינוי רבעוני 7.7%-) בתחום המסחר התשואה 7% (0% שינוי) בתחום הלוגיסטיקה 5.75% (4.2% -) .

מחקר שוק של חברת CBRE" ישראל" בנושא ענף המשרדים והמסחר ברבעון 4 לשנת 2021 קובע שדמי השכירות למשרדים בתל אביב עלו ברבעון זה ב-13% למחיר שיא של 122 ₪ למ"ר. סה"כ עלייה בדמי השכירות למשרדים בתל אביב בשנת 2021 היה כ-28%.

ברמת גן דמי השכירות במשרדים ברבעון 4 עלו ב-5% ל-86 ₪ למ"ר, בהרצליה, דמי השכירות עלו ב-6% ל-88 ₪ למ"ר, בנתניה דמי השכירות עלו ב-4% ל-47 ₪ למ"ר, ובערים רעננה פתח תקווה דמי השכירות לא עלו ברבעון 4 .

תרשים מהמחקר

עפ"י מחקר של CBRE בשנת 2021 עלו מחירי דמי השכירות בתל אביב 28%, ברמת גן 10%, בהרצליה 13%, בנתניה 4%, ברחובות 4% בירושלים 6% ורק פתח תקווה השינוי השנת הינו 2%-.

תפוסת המשרדים באזור תל אביב הינה 97%, ברמת גן 97%, בהרצליה 94%, ברעננה 87%, וירושלים 89%, חיפה התפוסה הממוצעת 87% , וברחובות בתפוסה הממוצעת 87%.

בביקוש הגדול למשרדים גורם להתעוררות ביקוש בענף חללי העבודה המשותפים בתל אביב, הרצליה וביישובי הפריפריה אלו אחרונים אף מהווים תחנות עבודה עבור עובדי ההיי-טק הגרים רחוק ממטות החברות במרכז.

 האופטימיות באשר לעתיד ענף המשרדים באה לידי ביטוי בשטחי התחלות הבנייה בשלושת הרבעונים הראשונים בשנה אל מול שטח גמר הבנייה באותה תקופה- פער של למעלה מ- 44% יותר התחלות בנייה אל מול גמר בנייה- בכל אחת מהשנים 2020 ו- 2021.

ירון שחר מנהל מחלקת השקעות ומחקר בחב' CBRE" ישראל" : ברבעון 4 בשנת 2021 נרשמה ירידה בשיעורי התשואות בתחום המשרדים התשואה הייתה 6% (שינוי רבעוני 7.7%-) בתחום המסחר התשואה 7% (0% שינוי) בתחום הלוגיסטיקה 5.75% (4.2% -) .

לערכת חב' CBRE" ישראל" ירידת התשואות תמשך גם בשנה הקרובה וזאת לצד עלייה בדמי השכירות באזורי הביקוש.

אנו צופים שיערוכים ניכרים (בהיקף מצטבר של מיליארדי שקלים) בדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן המניב.  

בתחום המסחר ברבעון זה נרשמה יציבות הן בשיעור התפוסה והן בדמי השכירות. זהו הענף שחווה הפגיעה הקשה יותר בשנה האחרונה בדגש על הקניונים.

מרכזי הקניות הפתוחים נפגעו פחות ואף יצאו "נשכרים" מכך שהקניות בתקופת הסגרים על הקניונים נותבו אליהם. מחד חלו הגבלות על הקניונים שהכבידו על שוכרים דוגמת: פוקס, קסטרו ובריל וחלקם המיר הקניות הפיזיות בקניות אונליין, מנגד חלק ניכר מאזרחי ישראל המיר חופשותיו וקניותיו בחו"ל בקניות בארץ. למעשה כחלוף שנה ענף זה טרם התאושש – דמי השכירות ברוב הערים חזרו כעת לרמתם מלפני שנה.

מגפת הקורונה חידדה הצורך והאיצה את קניות האון ליין בארץ, יחד עם זאת חלקן של קניות אלו בארץ לא הגיע לשיעורן הניכר במדינות אירופה.

(תרשים 7) 

צילום תרשים מהמחקר

בשנים 2018-2019 עמד היקף התחלות הבנייה על 712,000 מ"ר ו- 789,000 מ"ר בהתאמה, ברבעון הראשון 2020 היקף התחלות הבנייה היה גבוה ועמד על 381,000 מ"ר- עם הופעת הקורונה בארץ (רבעון שני 2020 נרשמה ירידה ניכרת) בהיקף התחלות הבנייה. ירידה זו נבלמה ברבעונים השני והשלישי השנה עם עלייה של כ- 50% אל מול רבעונים מקבילים אשתקד ההיקף הגדול של התחלות הבנייה המצטברות בשנים הקודמות, והצפי להתאוששות ענף המסחר הביא לגידול של כ- 50% בהיקף גמר הבנייה בשלשת הרבעונים הראשונים השנה אל מול שלשת הרבעונים הראשונים אשתקד.(תרשים 8)

לוגיסטיקה כבר תקופה ממושכת הפך ענף מרכזי הלוגיסטיקה אטרקטיבי להשקעה. בצד הריאלי התחדדה מגמת הביקוש לשטחים אלו בשל הקניות המקוונות, והביקוש הנישתי בתחום חוות השרתים ותחום הרפואה המעלים ציפיות בעלי הקרקעות לעליית מחירים.

תמיכה לכך ראינו מהצד הפיננסי כשהריבית נמוכה וחלופות השקעות נדלן מניב (למעט משרדים בת"א, הרצליה ור"ג) מראות ירידה בתשואות.

שטחי אחסנה ולוגיסטיקה שהיו ממוקמים במרכז הארץ, ממשיכים להתרחק למעגלים ההיקפיים בשל התייקרות הקרקעות במרכז.

עליית דמי השכירות אינה מדביקה העלייה החדה בשווי הנכס, מה שמביא לירידה עקבית בתשואה.

אנו צופים שחלקם של נכסי הלוגיסטיקה בפורטפוליו חברות הנדלן המניב ילך ויגדל.

עסקאות רבעון רביעי: 

• קבוצת אמות השקעות בשליטת קבוצת אלוני חץ השלימה רכישת הפארקהלוגיסטי בצריפין מהחברה לניהול קופת תגמולים ופנסיה של עובדי הסוכנות היהודית- גובה ההשקעה 1.52 מיליארד ₪.
• דלתא והחברה לנכסי קיסריה יקימו מרלו"ג בשטח 17 דונם בעלות 200 מיליון ₪.

ירון שחר : אנו אופטימיים לגבי שוק הנדל"ן המסחרי לשנה הקרובה בדגש על תחומי המשרדים והלוגיסטיקה בהובלת קטר ההיי-טק.