פינוי בינוי – צילום: shutterstock
חדש וטוב? על השינויים הצפויים בענף הנדל"ן.
התחושה בקרב יזמים היא שמשהו סוף סוף מתחיל לזוז בעולמות הנדל"ן, בעיקר בכל מה שקשור לנושאי פינוי בינוי.
אז מה מתחדש בענף ומה עוד צפוי להשתנות?
שוק הדיור בישראל הוא מקור לא אכזב לשינויים, כל ממשלה מביאה איתה את ההחלטות שלה – בדרך כלל מדובר בהחלטות שקשורות לענייני הגרלות או תוכניות אחרות שנועדו להגדיל את היצע הדירות לביקוש שרק עולה משנה לשנה. גם התוכנית הנוכחית, כוללת שינויים אשר יבואו לידי ביטוי בחוק ההסדרים ונועדו לעזור בתקווה, לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית.
פינוי בינוי – צילום: shutterstock
פינוי בינוי כחלופה לתמ"א 38
רבים מהבניינים הבנויים בישראל אינם עומדים בתקנים לעמידות בפני רעידות אדמה ואינם כוללים ממ"דים. פרויקט תמ"א 38, על כל נספחיו היווה ניסיון לממן את ה"דרוש תיקון" בבניינים אלו, אולם היישום היה נגוע בחסמים רבים. למעשה, מהר מאד השאלה שנשאלה על ידי הדיירים בבניין, היזמים והעיריות שהיו אמונות על מתן אישורי הבנייה, הייתה לא "איך נוודא שהבניין בטוח" אלא "כמה אפשר להרוויח מהפרויקט?". פרויקט תמ"א 38 עתיד להסתיים בשנים הקרובות, אך בניינים רבים עדיין זקוקים לחידוש על מנת להיות בטוחים עבור הדיירים שגרים בהם. בהמשך לזאת, פרויקטים של פינוי בינוי הם החלופה שמאפשרת לא רק חידוש וריענון של פני העיר אלא גם חיזוק של כל אשר דורש חיזוק.
פינוי בינוי – צילום: shutterstock
עיקרי השינויים הצפויים בחוק ההסדרים:
- העלאת מס הרכישה חזרה ל- 8%
- הקטנת הצורך בקבלת הסכמה לפרויקטים של התחדשות עירונית פינוי בינוי מ-80% מהדיירים במתחם ל-66%, ומ-66% מהדיירים בכל אחד מהבניינים המשתתפים ל-50%.
- הסבת משרדים למגורים בהליך מקוצר
- ביטול שימושים חורגים בדירות מגורים – משרדים, Airbnb וכדומה
- מורשי רישוי – אדריכלים מורשים יוכלו לאשר היתרי בנייה במקום הרשות המחוזית
- הרחבת פינוי בינוי גם עבור בניינים בודדים
- העלאת הארנונה לבעלי קרקעות פרטיות שאין בהן בנייה
- הקלות בפיצול דירות
- השקעה בתשתיות – תחבורה ניקוז, ביוב ומוסדות חינוך
- ביטול שלב ההקלות באישור תוכנית בנייה
- הארכת חוק הותמ"ל
מה המשמעויות עבור השוכרים?
הורדת מס הרכישה החזירה את המשקיעים לשוק הדיור, אך במקביל לכך, הגדילה את הביקוש והעלתה את מחירי הדיור לרכישה. השינוי הנוכחי, מדבר על העלאה מחודשת של מס הרכישה, דבר אשר עתיד להרתיע משקיעים וייתכן שגם יקטין את היצע הדירות להשכרה ואף יעלה את דמי השכירות לאחר שמס הרכישה יגולגל אל השוכרים.
לצד מגמות אלו, בנייה מכוונת של דירות לשוק השכירות, הקלות שניתנות בנושא פיצול דירות והסבת משרדים למגורים יכולות דווקא להעלות את ההיצע ולאזן את המצב שייווצר.
פינוי בינוי – צילום: shutterstock
מה המשמעות עבור דיירים בדירות הדורשות חידוש?
אחד החסמים העיקריים עד היום לפרויקטים של פינוי בינוי היה השגת הסכמת הדיירים לפרויקט ולעבור לשלב התכנון. הורדת הדרישה לאחוז המסכימים בפרויקט, משמעה שקל יהיה בהרבה להגיע להסכמה כוללת ולהוציא פרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי בינוי לדרך.
עבור דיירים בבניינים אלו מדובר בבשורה משמחת; תהליכי האישור של פרויקטים להתחדשות עירונית יימשכו פחות זמן ולסרבנים יהיה פחות כוח לעכב או למנוע מעבר של דירות ישנות לדירות חדשות ובטוחות. בנוסף לכך, חלק מהשינויים גם מתייחסים לכך שלבית המשפט תהיה הסמכות לשלול את זכותו של בעל דירה להיכלל בספירת בעלי הדירות, במידה והתנגדותו לפרויקט נובעת מבנייה או שימוש שלא כדין ברכוש המשותף או מפיצול הדירה ללא היתר מתאים.
לסיכומו של עניין, השינויים בחוק ההסדרים נועדו להגדיל את ההיצע בדירות למגורים ולקצר תהליכי רישוי ואישור. ירידת הביקוש לדירות על ידי משקיעים תפתח את השוק לרוכשי דירה למגורים ולמשפרי דיור, אך עם זאת היא עלולה לפגוע בשוק השכירות. כמו כן, הורדת חסמים בדרך לאישור פרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי בינוי, יקצרו את משך הזמן הנדרש להוציא פרויקט שכזה לפועל, אבל במקביל לכך הם כן עלולים ליצור צוואר בקבוק בשלב אחר בתהליך, למשל שלב מתן האישורים. רק העתיד יגיד כיצד שינויים אלו ישפיעו על שוק הנדל"ן הישראלי, אבל מה שבטוח כבר עכשיו זה שיהיה מעניין.
